Estudo revela evolução dos empreendimentos imobiliários em Santos desde 1956
Ana Hernandez
Toda cidade passa por transformações contínuas na paisagem, refletindo as necessidades, tecnologias e modos de vida de cada época, e também de acordo com as mudanças nas leis que disciplinam as construções. O Perfil da Produção Imobiliária em Santos – Verticalização Residencial aponta os principais marcos dessa evolução em Santos, de 1956 a 2022.
Elaborado pela Secretaria de Obras e Edificações (Seobe), o trabalho reúne visualizações em gráficos, mapas e fotos que refletem os 43 mil imóveis construídos na área insular de Santos, no período de 67 anos. De todas as construções, as datadas até 1956 somam 5 milhões de m². Já o total é seis vezes maior: chega perto dos 30 milhões de m², dos quais 75% são em imóveis residenciais, e 57% em residenciais com unidades empilhadas.
A base de dados é o cadastro fiscal imobiliário do município, disponibilizado em 2024 em planilhas e arquivos de georreferenciamento. Toda a pesquisa, com gráficos e mapas, está disponível no portal da Prefeitura, na página da Secretaria de Obras e Edificações (Seobe) em https://www.santos.sp.gov.br/?q=institucional/perfil-da-producao-imobiliaria-de-santos
“A pesquisa tem o objetivo de amparar estudos técnicos que visem desenvolver e aprimorar as leis urbanísticas e edilícias, que impõem regras para novas construções ou reformas no solo urbano e em edificações”, diz a secretária de Obras e Edificações, Larissa Oliveira Cordeiro.
“Ao mesmo tempo, dá subsídios para toda pessoa que se interessa pelo assunto expressar sua opinião em audiências públicas e nos debates para alteração das legislações que englobam tanto associações e sindicatos da área, como representantes da sociedade civil e de outros setores, exercendo o seu direito de cidadão”, acrescenta.
PREDINHOS
Santos é a cidade com a maior quantidade de apartamentos em relação a qualquer outro tipo de domicílio do Brasil, com 67,1% das moradias em unidades de apartamentos, segundo dados do Censo Demográfico 2022, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
No entanto, o que as pessoas desconhecem é que grande parte desses edifícios tem de dois a quatro pavimentos, sem elevador. Trata-se de 3.343 predinhos há muito tempo incorporados na paisagem
Alguns desses edifícios são com térreo e andar superior. Contam com corredores compridos e numerosas entradas de apartamentos pela lateral do terreno, que em alguns casos vai de uma rua à outra.
“O estudo reflete a importância de conhecermos nossa cidade para a formulação de diversas políticas públicas, mostrando o impacto direto das leis na forma de morar e construir. Outra dimensão notável é detalhar a condição de Santos como cidade mais verticalizada do país, que reflete diversas formas de ocupação da cidade”, destaca o arquiteto Gléssio Cagnoni, chefe do Departamento de Controle do Uso e Ocupação do Solo e Segurança de Edificações (Deconte), da Seobe.
CONJUNTOS HABITACIONAIS
Um recorte aponta crescimento da construção vertical em anos em que foram lançados alguns conjuntos habitacionais emblemáticos, de 1971 a 2020. São construções que têm acesso comum ao térreo tipicamente via escada, sem elevador. São os conjuntos BNH Aparecida, Dale Coutinho, Estivadores, Ilhéu Alto, assim como conjuntos no Morro Nova Cintra, Estradão, Vila Pelé, São Manoel e Rádio Clube.
O Decreto-lei 403 de 1945, válido até 1967, permitia a construção de prédios com cerca de 17 andares no Centro e nas avenidas junto à orla. Nas quadras da praia, 12 andares e no restante da Cidade, três andares. Mas a dinâmica de atualização das leis e normas foi alterando a urbanização ao longo do tempo.
“Em 1968, o Plano Diretor Físico permitiu a construção de prédios com 10 andares onde antes o limite era três. As leis foram mudando e hoje a altura do edifício é basicamente limitada apenas pelo Plano de Proteção da Base Aérea de Santos, uma normativa federal”, explica o arquiteto Diogo Damasio, responsável pela pesquisa.
“Edifícios altos precisam respeitar o limite de aproveitamento do terreno em suas áreas privativas internas. As externas, como varandas, e as áreas comuns, como garagens e áreas de lazer, ficam praticamente isentas, de acordo com o Plano Diretor e a Lei de Uso e Ocupação do Solo”, complementa Diogo Damásio.
CURIOSIDADES
Entre 2004 e 2008, notou-se em Santos um boom de casas sobrepostas. Foram construídas centenas de imóveis desse tipo, principalmente no Embaré, Marapé, Aparecida e Campo Grande.
A alteração no uso do pavimento térreo dos edifícios pode ser facilmente identificada. Os prédios mais antigos, principalmente os anteriores a 1968, costumam ter áreas comerciais e de serviços no térreo, com jardins sinalizando a entrada. Já os edifícios atuais, construídos com novas regras, contam em sua maioria com vagas de estacionamento no térreo e em andares acima dele, compondo um bloco de embasamento abaixo da torre residencial.
De 1968 a 2022, foi exigida pelo menos uma vaga de automóvel por apartamento nos novos edifícios. Mas, de 1956 a 1967 as regras determinavam apenas uma vaga de estacionamento para três apartamentos. Apenas em 2022, as vagas deixaram de ser obrigatórias para novos empreendimentos residenciais em geral.
Esta iniciativa contempla o item 9 dos Objetivos do Desenvolvimento Sustentável da ONU: Indústria, Inovação e Infraestrutura. Conheça os outros artigos dos ODS
Fotos: Eduardo Malta e Drone Santos e Litoral/divulgação